O ITBI de 1% em Balneário Camboriú pode ser aplicado quando um imóvel é transferido para uma empresa como forma de integralizar o capital social, desde que a operação cumpra as condições e os prazos da legislação municipal. A regra não reduziu o ITBI de toda compra e venda de imóvel: nos negócios imobiliários comuns, a alíquota geral continua sendo de 3%.
Na prática, a mudança interessa a empresários e investidores que pretendem colocar um imóvel no patrimônio de uma empresa. Mas o percentual de 1% não deve ser analisado isoladamente. É preciso verificar como a operação foi estruturada, quando o ato societário foi registrado, qual valor entrou efetivamente no capital social e qual é a atividade da empresa.
Neste artigo, a TONADRI explica o impacto imobiliário da mudança e os principais pontos que merecem atenção antes de movimentar um patrimônio. A análise jurídica, contábil e tributária de cada caso deve ser feita por advogado e contador.
A Lei Municipal nº 5.318/2026 acrescentou à legislação de Balneário Camboriú a alíquota de 1% para a transmissão de imóvel destinada à integralização do capital de uma pessoa jurídica.
Integralizar um imóvel significa usá-lo para cumprir uma participação assumida no capital social da empresa. Em termos simples, em vez de o sócio colocar apenas dinheiro na empresa, ele pode transferir um imóvel para compor esse capital.
Exemplo: uma empresa registra capital social de R$ 2 milhões e um dos sócios utiliza um imóvel avaliado nesse mesmo valor para integralizá-lo. Essa transferência não é uma venda comum entre duas pessoas. É uma operação societária com reflexo no registro do imóvel e possível impacto no ITBI.
A nova alíquota municipal de 1% foi criada para essa situação específica. Ela não significa que o ITBI de qualquer imóvel em Balneário Camboriú caiu para 1%.
Não. Na aquisição de um imóvel por compra e venda, sem que ele seja destinado à integralização de capital social, continua valendo a alíquota geral de 3% prevista na legislação municipal.
Veja a diferença:
| Situação | Regra municipal em linhas gerais |
|---|---|
| Compra e venda comum de imóvel | ITBI com alíquota geral de 3% |
| Imóvel transferido para integralizar capital social | Pode ter alíquota de 1%, se cumprir as condições e os prazos legais |
| Valor do imóvel acima do capital que será integralizado | A parcela excedente exige análise própria e pode ser tributada |
| Empresa com atividade imobiliária predominante ou criada para administrar imóveis | A legislação municipal impõe restrições; o caso precisa de análise profissional |
Essa distinção evita uma leitura equivocada da mudança. O benefício não acompanha o imóvel por si só. Ele depende da natureza e da documentação da operação.
Não necessariamente. Antes de aplicar a alíquota, é preciso conferir se a operação realmente corresponde à integralização de capital e se atende aos requisitos municipais.
Um dos pontos centrais é o valor que será efetivamente lançado no capital social. A Lei Municipal nº 4.994/2025 prevê a não incidência até o montante necessário à integralização. Já o entendimento do STF no Tema 796 estabelece que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o capital a ser integralizado.
Exemplo: imagine que o contrato social preveja a integralização de R$ 1 milhão, mas o imóvel transferido tenha valor superior. A diferença não deve ser tratada automaticamente como parte protegida pela regra constitucional. É justamente nesse tipo de situação que advogado e contador precisam avaliar valores, documentos e consequências tributárias antes do registro.
Para os atos registrados depois da publicação da Lei nº 5.318/2026, o pedido do documento de arrecadação deve ser feito em até 120 dias contados do registro do ato de integralização na Junta Comercial ou no órgão de registro equivalente.
A lei também criou uma regra de transição. Quando o ato societário já estava registrado antes da publicação da nova lei, o prazo é de 180 dias contados da publicação. Essa transição só vale se o fato gerador ainda não tiver ocorrido e se o imposto não tiver sido pago.
Os dois prazos não devem ser confundidos:
Perder o prazo pode mudar o tratamento da operação. Por isso, a documentação precisa ser coordenada antes de levar a transferência adiante.
Não. São etapas diferentes.
O registro do ato societário na Junta Comercial formaliza a decisão da empresa de receber o imóvel como integralização de capital. É esse registro que inicia a contagem do prazo municipal de 120 dias para solicitar o documento de arrecadação com a alíquota prevista.
Já o registro do título na matrícula, perante o Registro de Imóveis, é o que efetiva a transferência da propriedade. A legislação municipal considera esse momento para a ocorrência do fato gerador do ITBI.
Em linguagem simples: primeiro a empresa formaliza a operação societária; depois, a propriedade precisa ser transferida na matrícula do imóvel. Como uma etapa interfere na outra, improvisar a documentação no meio do caminho aumenta o risco de atraso, retrabalho ou enquadramento incorreto.
Pode interferir. A legislação de Balneário Camboriú restringe a não incidência quando a empresa adquirente tem atividade preponderante de compra e venda, locação, arrendamento mercantil de imóveis ou quando foi constituída exclusivamente para administrar patrimônio imobiliário.
Pela lei municipal, há atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional da empresa decorre dessas atividades. O período de verificação muda conforme a empresa já existia ou foi criada recentemente: a análise pode alcançar anos anteriores e posteriores à aquisição ou os primeiros anos depois da operação.
Esse ponto está ligado a uma discussão nacional ainda relevante. O Tema 1.348 do STF discute se a imunidade constitucional do ITBI na integralização de capital depende da atividade preponderante da empresa. Na consulta realizada em 9 de setembro de 2026, o processo estava pautado para julgamento nessa data, mas a página oficial ainda não apresentava tese final publicada.
Por isso, empresas do setor imobiliário ou criadas para administrar imóveis não devem concluir, apenas pela leitura da alíquota de 1%, que estão automaticamente incluídas ou excluídas. A legislação municipal vigente e o andamento do STF precisam ser conferidos no momento da operação.
No Recurso Tributário nº 573/2026, o Conselho de Contribuintes de Balneário Camboriú deu parcial provimento ao recurso por maioria de votos, seguindo o voto divergente. A decisão determinou, naquele caso, a emissão de certidão provisória integral de não incidência de ITBI, sem cobrança sobre eventual valor excedente ao capital integralizado naquele momento.
O entendimento vencedor considerou que a análise definitiva deveria ocorrer após o período de verificação da atividade preponderante previsto no artigo 37 do Código Tributário Nacional. O próprio voto divergente esclareceu que não estava decidindo definitivamente se o excedente seria ou não tributado, mas que uma cobrança naquele momento seria antecipada.
Esse resultado é diferente da conclusão apresentada pelo relator original, que defendia a cobrança sobre o excedente. Como o voto divergente prevaleceu no julgamento, é ele que representa a decisão final do Conselho.
Ainda assim, trata-se de uma decisão administrativa tomada a partir dos documentos e das circunstâncias de uma empresa específica. Ela ajuda a compreender como o Conselho analisou aquele caso, mas não funciona como autorização automática para qualquer integralização de imóvel.
Para empresários e investidores, a mudança pode alterar o custo de uma operação patrimonial legítima. Mas o efeito real não aparece apenas na comparação entre 3% e 1%.
Antes de transferir um imóvel para uma empresa, vale responder a perguntas mais amplas:
Um imposto menor não transforma um imóvel inadequado em um bom ativo. Localização, liquidez, estado documental, vocação de uso e potencial de valorização continuam sendo parte central da decisão imobiliária.
É nesse ponto que a experiência da TONADRI entra: compreender o imóvel, a região, a finalidade da aquisição e as condições da negociação. A estrutura societária e tributária deve caminhar ao lado dessa análise, conduzida pelos profissionais habilitados.
Embora cada caso tenha suas particularidades, uma conversa bem preparada costuma começar com:
A lista não substitui a orientação profissional, mas ajuda a identificar cedo documentos ausentes e prazos que já começaram a correr.
Não. A alíquota de 1% foi prevista para a transferência de imóvel destinada à integralização de capital social, sujeita às condições da lei. A compra e venda comum continua com a alíquota geral de 3%.
Não. A operação precisa ter finalidade societária real, documentação compatível e enquadramento legal. Também existem limites relacionados ao valor integralizado, à atividade da empresa e aos prazos.
A lei relaciona a contagem ao registro do ato de integralização na Junta Comercial ou no órgão equivalente. A data exata deve ser confirmada nos documentos da empresa.
Não necessariamente. A regra de transição prevê 180 dias a partir da publicação para determinadas operações anteriores, desde que o fato gerador ainda não tenha ocorrido e o imposto não tenha sido pago.
Não. A TONADRI é uma corretora de imóveis. Atua na busca, avaliação comercial e intermediação da negociação, além de auxiliar compradores e vendedores com a documentação imobiliária. A definição da estrutura societária e o planejamento tributário cabem ao advogado e ao contador responsáveis pelo caso.
O ITBI de 1% em Balneário Camboriú cria uma condição específica para a integralização de imóveis ao capital de empresas. Para utilizá-la com segurança, não basta apenas saber o percentual: é necessário entender a natureza da transferência, o valor incorporado ao capital, a atividade da empresa, os documentos e os prazos.
Se você procura um imóvel para usar, investir ou morar em Balneário Camboriú, a TONADRI pode ajudar a encontrar oportunidades coerentes com o seu objetivo e acompanhar a documentação da negociação. Para decidir como o imóvel deve entrar no patrimônio de uma empresa, conte também com a análise do seu advogado e do seu contador.
TONADRI | Adriana Amorim · CRECI J 4440
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